【問199】賃貸不動産経営管理士 練習問題｜消費者である借主の保護
賃貸管理の意義と管理士の役割 問14/15難易度B（標準）
問題文
賃貸住宅を業として賃貸する事業者Aと、居住用としてこれを借りる個人Bとの間の契約に対する消費者契約法の適用に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
- 1.AB間の契約については建物の賃貸借に関する借地借家法の規定が適用されるため、これに重ねて消費者契約法が適用されることはないと解されている。
- 2.更新料を支払う旨の条項は、賃貸借契約書における記載の仕方や更新料の額と賃料との均衡のいかんにかかわらず、消費者契約法により当然に無効であると解されている。
- 3.Aの債務不履行によってBに生じた損害についてAが一切責任を負わないとする条項であっても、AB間で明確に合意されている以上は有効なものとして扱われる。
- 4.AB間の契約は消費者契約に当たり、任意規定の適用による場合に比べてBの義務を加重し、信義則に反してBの利益を一方的に害する条項は無効となる。
解説
正解は4。消費者契約法は、事業者と消費者との間で締結される契約を消費者契約とし、賃貸住宅を業として賃貸する事業者と、居住のためにこれを借りる個人との賃貸借契約もこれに当たる。同法10条は、法令中の公の秩序に関しない規定（任意規定）の適用による場合に比して消費者の権利を制限し、または消費者の義務を加重する条項であって、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものを無効とする。賃借人に通常損耗の回復まで負わせる特約や敷引きに関する特約の効力は、この規定にもとづいて争われてきた。1は誤り。借地借家法の適用があることは消費者契約法の適用を排除する理由にならず、両者は重ねて適用される。2は誤り。更新料条項について最高裁は、賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され、更新料の額が賃料の額や更新される期間などに照らして高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条により無効とはいえないとしている。3は誤り。事業者の債務不履行により消費者に生じた損害を賠償する責任の全部を免除する条項は無効とされる。無効となる範囲を条文ごとに整理しておきたい。