【問189】賃貸不動産経営管理士 練習問題｜所有者の高齢化と管理の外部委託
賃貸管理の意義と管理士の役割 問4/15難易度B（標準）
問題文
賃貸住宅の所有者の高齢化と、管理業務の外部委託が進んでいることに関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
- 1.所有者の高齢化が進んだ結果として管理業者への委託はむしろ減少し、所有者自身が管理を行う自主管理の割合が高まってきている。
- 2.賃貸住宅の管理を業者に委託した場合、所有者は賃貸人としての地位を失い、借主との賃貸借契約の当事者は受託した管理業者に交替する。
- 3.所有者の高齢化や相続に伴う遠隔地居住を背景に自主管理が困難となり、管理業務の外部委託が進んで管理業者の役割が増大している。
- 4.管理業務を外部の業者に委託した所有者は、建物の維持保全について何らの責任も負わなくなり、その責任は全て受託した管理業者に移転することになる。
解説
正解は3。民営借家の多くは個人が所有しており、その家主の高齢化が進み、また相続によって物件の所在地から離れた場所に住む所有者が増えたことで、所有者自身が日常の管理を担う自主管理は難しくなっている。その結果、管理業務を専門の業者に委託する動きが広がり、管理業者が果たす役割と負う責任は大きくなった。賃貸住宅管理業法が管理業者に登録と適正な業務の遂行を求め、営業所ごとに業務管理者を置かせることとした背景には、こうした管理の外部化と、それに伴って生じたトラブルの増加がある。1は誤り。外部委託は減少ではなく増加の傾向にある。2は誤り。管理受託は賃貸人から管理業務の委託を受けるにすぎず、賃貸借契約の当事者は所有者である賃貸人のままである。転貸を前提とするサブリース方式では転貸人が賃貸人の地位に立つが、これは管理受託とは別の仕組みである。4は誤り。委託によって賃貸人が修繕義務などの責任を免れるわけではなく、賃借人に対しては引き続き賃貸人が責任を負う。委託の効果が及ぶ範囲を正確に捉えることが要点である。