【問63】賃貸不動産経営管理士 練習問題｜一括借上げ事業に潜むリスクの説明
サブリースと特定賃貸借契約 問18/20難易度B（標準）
問題文
土地所有者Aが事業者Bから三十年一括借上げの提案を受けている場合のリスクの説明について、最も適切なものはどれか。
- 1.家賃保証をうたう契約である以上、Aが収入の変動というリスクを負うことはない。
- 2.契約期間を三十年と定めておけば、その全期間にわたり当初の家賃額が維持されることになる。
- 3.契約期間中の家賃の減額や契約の終了があり得ることは、あらかじめ説明すべき事項である。
- 4.投資の判断はA自身が情報を集めて行うべきものであるから、Bに説明の義務はない。
解説
正解は3。一括借上げは空室や滞納のリスクを事業者が引き受ける仕組みであるが、賃貸人の側には、借地借家法32条に基づく家賃減額請求を受ける可能性、免責期間中に家賃が支払われないこと、事業者からの中途解約や更新時の条件変更、事業者の経営が悪化した場合の影響など固有のリスクが残る。賃貸住宅管理業法は、これらを重要事項説明の中に組み込み、家賃の額と変更に関する事項、契約期間、更新および解除に関する事項、免責期間、契約が終了した場合の権利義務の承継などを説明させている。したがって1と2は、家賃収入が確定的に保証されるかのように述べる点で誤りである。4も誤り。説明義務は法律上事業者に課されており、賃貸人の自己責任を理由に免れることはできない。