【問89】ビジネス実務法務検定3級 練習問題｜地上権と賃借権

解説

正解

正解は選択肢2です。

地上権は物権であり譲渡自由ですが、土地賃借権は債権で、賃貸人の承諾なく譲渡すれば解除原因となります（民法612条）。

各選択肢の解説

選択肢1 → ❌

地上権・賃借権ともに、登記がなければ原則として第三者に対抗できません。ただし、借地借家法の適用がある場合は、借地上の建物の登記により対抗できます。

選択肢2 → ✅

地上権は物権で譲渡自由、土地賃借権の譲渡には賃貸人の承諾が必要です。

選択肢3 → ❌

地上権は物権であり、土地所有者の承諾なく抵当権を設定できます（民法369条2項）。

選択肢4 → ❌

逆です。地上権は物権、土地賃借権は債権です。

背景知識

地上権と土地賃借権はいずれも他人の土地を使用する権利ですが、その性質は大きく異なります。地上権は物権で、譲渡・転貸が自由、抵当権の設定も可能です。土地賃借権は債権で、譲渡・転貸には賃貸人の承諾が必要、抵当権の設定はできません。ただし借地借家法の適用がある場合、土地賃借権でも建物の登記により対抗力を備えることができ、保護が強化されています。実務では、所有者にとって賃借権の方が管理しやすく、賃借権が圧倒的に多く利用されています。

学習アドバイス

「地上権＝物権＝強い権利」「賃借権＝債権＝弱い権利」と整理しましょう。譲渡・転貸の自由、抵当権設定の可否などの違いを比較表で覚えると効率的です。借地借家法による保護の存在も押さえましょう。

まとめ

• 地上権は物権、土地賃借権は債権
• 地上権は譲渡自由、賃借権は譲渡に承諾が必要
• 地上権には抵当権を設定できる